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閑置寫字樓新出路 各地閑置商改租政策已獲國家支持

  12月25日,住房和城鄉建設部、國家發改委、國家網信辦等6部門聯合印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》),規范住房租賃市場主體經營行為,保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益,其中明確,將規范租賃住房改造行為。各地制定閑置、商業辦公用房、辦公樓、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策。改造房屋應當符合建筑、消防、環保等方面的要求。

  根據已出臺的“3·26”商辦新政的內容,商辦最小分割單元不低于500平方米;在建在售商辦項目不得出售給個人;二手商辦項目出售給個人時買家需具備等同于住宅同樣條件的購買資格;銀行暫停對個人購買商辦類項目的購房貸。這就意味著,所謂“商住兩用房”的流通性和金融屬性已經被政策大大削弱,商辦項目的購房門檻甚至全面超越普通住宅,甚至成為“零杠桿”產品。

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  為確保租賃市場穩定運行,在《意見》出臺之前,各地已紛紛就“商改租”出臺細則。分析認為,“商改租”順應市場需求,將符合建筑、消防、環保等方面要求的商業辦公用房改造為租賃住房,既可以增加城市租賃住房的供應,也可以為存量商辦房提供了一條新出路。

  北京落地:初定19個項目

  與“商改住”的高壓態勢不同,“商改租”正逐步得到放開。我國服務租賃市場租賃人口從2017年開始保持穩定增長,2018年為2.1億人,預計2019年為2.2億人,2020年保持2.2億的規模,2022年將達到2.4億人。

  事實上,有條件的“商改租”(即商業辦公轉化、改建租賃住房項目)正在成為可能。

  據北京市住建委副主任李榮慶此前透露,北京已初步確定了第一批共計19個商業辦公轉化、改建租賃住房項目,約可提供房源5400多套。這19個商業辦公轉化、改建租賃住房項目的初步確定,是北京市不斷拓寬渠道提升租賃房源供應,旨在積極維護租賃市場供需平穩。

  在業內人士看來,在商辦新政持續高壓以及房管部門層面表態 “商辦類房產項目調控不放松”的現實情況下,部分符合條件的商業辦公轉化、改建租賃住房項目,似乎為北京既有的商辦項目存量去化提供了一個較為可行的思路。

  存量房源轉自持經營——變身長租公寓,也是部分開發商應對“去化難”的方案之一。據悉,位于大興的某商辦項目規劃建設有12座樓棟,為應對市場變化,該項目特別將2棟未售樓盤從整個項目中劃出,通過重新規劃和設計,打造成長租公寓產品,采取自持經營。

26Dec

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